Budować dom można w dwóch systemach, mianowicie w systemie gospodarczym lub poprzez samodzielne zatrudnianie ekip budowlanych na poszczególnych etapach budowy. Skupmy się na systemie gospodarczym, który oznacza dobór ekipy budowlanej do każdego etapu budowy. W systemie gospodarczym zlecamy wybudowanie nieruchomości firmie budowlanej, która zajmuje się poszczególnymi etapami budowy, ale to my jesteśmy odpowiedzialni za jej dobór oraz realizację projektu.
Na co zwracać uwagę przy wybieraniu kredytu?
Każdy kredyt wyposażony jest w podstawowe atrybuty, które są stałe w kredytach hipotecznych bez względu na to, pod jaki rodzaj nieruchomości są zaciągane. Przede wszystkim parametry te decydują, jaka będzie wysokość płaconych przez nas comiesięcznych rat. Wśród tych podstawowych właściwości kredytu hipotecznego należy wyróżnić:
-
koszty ubezpieczenia kredytu
-
opłaty związane z wcześniejszą spłatą zobowiązania
-
oprocentowanie oraz jego elementy.
Należy zatrzymać się przy oprocentowaniu kredytu, ponieważ ma ono największy wpływ na rzeczywistą wysokość rat kredytowych. Oprocentowanie składa się z marży oraz stopy referencyjnej. Marża jest to zysk dla banku, natomiast stopa referencyjna jest to koszt, jaki poniósł bank na zakup pieniędzy przeznaczonych na nasz kredyt hipoteczny.
Stopa referencyjna nie podlega negocjacjom. Bank chętnie podchodzi do negocjacji z klientem, zazwyczaj polega to na kompromisowych rozwiązaniach. Kredytodawca obniża marżę w zamian za skorzystanie przez kredytobiorcę z dodatkowych ofert (np. karta kredytowa, ubezpieczenie na życie).
Co należy zrobić przed zaciągnięciem kredytu?
Przy kredycie na dom budowanym w systemie gospodarczym bank wymaga, aby kredytobiorca posiadał już zakupioną działkę pod budowę nieruchomości. Niewiele banków godzi się na finansowanie kredytem hipotecznym zarówno budowę domu, jak i zakup działki. Z reguły, aby uzyskać jeden kredyt, należy w banku przedłożyć zgodę na budowę domu. Kredytobiorca zobowiązany jest do podpisania umowy zakupu działki, aby bank wypłacił pozostałe środki przeznaczone na budowę nieruchomości.
Dla kredytobiorcy najkorzystniejszym rozwiązaniem jest posiadanie działki budowlanej przed ubieganiem się o kredyt na budowę domu. Te dwa ważne etapy budowy można sfinansować dwoma kredytami. Najczęściej najpierw zaciąga się kredyt na zakup działki budowlanej, a później kredyt na budowę nieruchomości. Oba kredyty nie muszą być zaciągane w tym samym banku.
Jednak, kiedy kredytobiorca zdecyduje się na finansowanie obu etapów budowy, w banku może liczyć na szereg udogodnień. Przede wszystkim posiadając już jeden kredyt w banku spłacany regularnie, potwierdzamy, że jesteśmy rzetelnymi klientami. Ponadto starając się o kolejny kredyt, bank zmniejsza ilość wymaganych formalności. Dodatkowo banki korzystnie patrzą na swoich stałych klientów, a ci mogą liczyć na szybkie rozpatrzenie wniosków kredytowych.
Na czym polega finansowanie etapowe?
Kredyty hipoteczno budowlane charakteryzują się tym, że udzielone kwoty wypłacane są po zakończeniu etapów budowy. Dla przykładu pierwsza transza zostanie uruchomiona na budowę domu w stanie surowym otwartym. Dopiero po udokumentowaniu zamknięcia jednego etapu bank wypłaci środki na rozpoczęcie etapu zamknięcia stanu surowego.
Aby bank wypłacił środki na kolejny etap budowy, niezbędne jest przedłożenie dokumentu z inspekcji budowlanej dokonanej przez osobę uprawnioną. Zazwyczaj inspekcji na budowie dokonuje Inspektor Budowlany, który wystawia stosowne zaświadczenie.
Bank skrupulatnie przestrzega odpowiedniego wykorzystania udzielonych środków kredytowych. W przypadku pierwszego etapu nie można z tych środków finansować zakupu materiałów budowlanych na inne etapy budowy. W przypadku, kiedy kredytodawca uzna, że prace na określonym etapie budowy nie zostały odpowiednio wykonane, nie wypłaci kolejnej transzy środków kredytowych.
Oszacowanie kosztów budowy domu
Oszacowaniem kosztów budowy bank zajmie się samodzielnie. Nie ma sensu przedstawiania własnych kosztorysów, ponieważ kredytodawca i tak nie weźmie ich pod uwagę. Bank do oszacowania kosztów wykorzystuje swoje dane, które dostosowywane są do określonego rodzaju budowy.
Z reguły to bank wskazuje, ile będzie kosztować wybudowanie metra kwadratowego domu. Na oszacowanie kosztów wpływa wiele czynników między innymi lokalizacja, czy wielkość nieruchomości.
Kredytobiorca musi się dostosować do wytycznych banku, ponieważ w innym wypadku kredytodawca nie uruchomi kolejnych środków przeznaczonych na budowę domu.
Spłata rat hipotecznych
W przypadku kredytu na budowę domu kredytobiorca zobowiązany jest do comiesięcznego spłacania rat, ale tylko części odsetkowej. Należy pamiętać, że odsetki rosną regularnie od kolejnych uruchamianych transz kredytowych.
Spłacanie właściwe kredytu rozpocznie się w momencie, gdy bank wypłaci pozostałe środki kredytowe. Oznacza to, że dopiero po wypłaceniu ostatniej transzy kredytu kredytobiorca może zacząć spłacać zaciągnięte zobowiązanie hipoteczne.
W czasie budowy domu możliwe jest zaoszczędzenie środków kredytowych, które można wykorzystać na właściwe wykończenie nieruchomości. Innym rozwiązaniem jest zrezygnowanie z ostatniej transzy kredytu, przez co nasz kredyt będzie mniejszy i tańszy.