Z czego składa się kredyt hipoteczny?

Droga do otrzymania środków finansowych na zakup własnego mieszkania jest wyboista i wymaga od nas posiadania sporej wiedzy. W internecie można korzystać z kalkulatorów symulujących naszą zdolność kredytową, na tej podstawie można wyszukać oferty nieruchomości, ale po rzeczywistą symulację, warto wybrać się do eksperta finansowego lub konkretnego banku.

W jaki sposób szukać nieruchomości?

Korzystając z kalkulatorów w internecie, można sprawdzić orientacyjnie, jak wygląda nasza zdolność kredytowa. Pozwoli nam to mniej więcej określić, w jakim przedziale finansowym możemy szukać nieruchomości.

Należy pamiętać, że przy kredycie hipotecznym istotne jest wniesienie wkładu własnego, który od stycznia 2017 roku będzie wynosił 20 proc. ceny nieruchomości. Bank sfinansuje zakup nieruchomości na wartość 80 proc. Istnieją pewne możliwości sfinansowania brakującego wkładu własnego na podstawie ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia brakującej kwoty.

Nieruchomości możemy szukać w internecie lub w biurach nieruchomości. Przed dokonaniem zakupu należy nieruchomość szczegółowo obejrzeć. Pomocne okaże się również biuro nieruchomości, które posiada w swojej bazie wykaz mieszkań czy też domów na sprzedaż.

W czym pomoże nam ekspert finansowy?

Ekspert finansowy pomoże nam uzyskać wiedzę z zakresu interesującego nas kredytu. Wybierając się na takie spotkanie, warto wyposażyć się w informacje o swoich comiesięcznych dochodach oraz wydatkach. Ważne jest, abyśmy wiedzieli jaką kwotę możemy przeznaczyć na wkład własny. Brak pełnej kwoty nie dyskwalifikuje nas w drodze po kredyt. Ekspert wyjaśni nam, w jaki sposób możemy uzyskać zabezpieczenie brakującej kwoty wpłaty początkowej.

Specjalista będzie od nas oczekiwał wstępnej decyzji co do konkretnej oferty nieruchomości oraz tego, czy pochodzi ona z rynku pierwotnego, czy wtórnego. Zazwyczaj mieszkania na rynku wtórnym posiadają dodatkowych nakładów finansowych, które przeznaczymy na remont mieszkania. W przypadku mieszkania od dewelopera potrzebujemy środków na wykończenie nieruchomości.

Im lepiej jesteśmy przygotowani do rozmowy z ekspertem finansowym, tym szybciej będziemy mogli złożyć wniosek kredytowy. Specjalista kredytowy przeprowadzi nas przez cały proces kredytowy, aż do uruchomienia środków na zakup nieruchomości.

W jaki sposób wyliczana jest zdolność kredytowa?

Specjalista kredytowy obliczy dla nas rzeczywistą zdolność kredytową, która pozwoli nam zaważyć obszar poszukiwań nieruchomości. Przy braku zdolności kredytowej na kredyt hipoteczny będziemy musieli odłożyć decyzję na jakiś czas, aż nasza sytuacja ulegnie poprawie. Jeśli ma pożądaną zdolność kredytową ekspert będzie od nas potrzebował dokumentów potrzebnych do złożenia wniosku w banku o kredyt hipoteczny.

Przy kredycie hipotecznym niezbędne jest zgromadzenie kilku ważnych dokumentów, mianowicie:

  • potwierdzenie stanu cywilnego;

  • zaświadczenie o zarobkach na wniosku bankowym;

  • dowodu osobistego.

Najistotniejsze informacje dla banku o kredytobiorcy to czy posiada udokumentowane i stabilne dochody pochodzące z legalnego źródła. Jeśli posiadane dochody umożliwiają ubieganie się o kredyt hipoteczny, kredytobiorca może podpisać umowę przedwstępną ze zbywcą nieruchomości.

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowę przedwstępną podpisujemy ze zbywcą lokalu. Na rynku wtórnym z obecnym właścicielem mieszkania, który gwarantuje sprzedaniem nam nieruchomości, natomiast na rynku pierwotnym z deweloperem. W umowie przedwstępnej zawarte są szczegółowe warunki kupna – sprzedaży nieruchomości, terminy opłat oraz cena nieruchomości.

Powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Jest to niewątpliwie najbezpieczniejsza forma zawierania umów ze zbywcami. Umowa przedwstępna powinna być podpisana zarówno przez zbywcę (obecnego właściciela nieruchomości), jak i przez nabywcę (przyszłego właściciela nieruchomości).

W umowie bardzo ważne są terminy płatności, na które powinien zwrócić uwagę kupujący. Terminy odpowiadają za kwoty, jakie zostaną przelane na rachunek zbywcy za zakupiona nieruchomość. Ważne jest, aby okres terminów płatności w umowie obejmował swoim zakresem termin wpłaty zadatku oraz reszty brakującej kwoty, przy czym brakująca suma będzie wpłacona dopiero po uruchomieniu kredytu.

Jak wybrać najlepszą ofertę kredytową?

Oferty kredytowej możemy szukać na własną rękę, za pomocą portali internetowych lub w placówkach banków. Jednak proces uzyskania kredytu hipotecznego jest na tyle skomplikowany i wymagający, że niezbędna będzie pomoc specjalisty.

Należy pamiętać, że na cenę kredytu wpływa marża, która uzależniona jest od celu kredytowania, wkładu własnego kredytobiorcy, waluty, w jakiej zaciągany jest kredyt oraz od indywidualnej sytuacji klienta. Kredytobiorca powinien liczyć się z kosztem prowizji dla banku, jednak wiele banków urozmaica oferty kredytowe w zależności od indywidualnego przypadku.

Przy kredycie hipotecznym istotna jest wycena nieruchomości, którą zleca bank, ale opłaca kredytobiorca. W przypadku braku wkładu własnego na wymaganym poziomie bank zasugeruje ubezpieczenie brakującej kwoty.

Do podstawowych kosztów, należy doliczyć również koszty dodatkowe kredytu hipotecznego, które nie są przedstawiane w ogólnej ofercie kredytowej. Zazwyczaj korzystając z określonej propozycji banku mamy do wyboru konto osobiste, karta kredytowa lub dodatkowe ubezpieczenie, które wpłynie na obniżenie marży. Klient nie musi się na te koszty godzić, ale nie może wtedy liczyć na korzystne warunki kredytowe.

Jakie dokumenty są niezbędne do złożenia wniosku kredytowego?

W tym momencie należy rozgraniczyć dwie umowy. Banki udzielają finansowania hipotecznego zarówno dla osób zatrudnionych na etacie na umowę na okres nieokreślony, jak i osobom pracującym na umowie cywilnoprawnej.

Przy umowie etatowej wymagane jest przedłożenie:

  • zaświadczenie o zatrudnieniu i osiąganych dochodach na wniosku bankowym

  • wyciąg z konta bankowego, na które wpływa wynagrodzenie, w zależności od banku wymagane są wyciągi od 3 do 6 miesięcy

  • w przypadku posiadania również innych kont bankowych to wyciągi z 3 ostatnich miesięcy

  • zaświadczenie z ZUS o wysokości podstawy z jakiej odprowadzane są składki za ostatnie 3, 6 lub 12 miesięcy

  • PIT 37 za ostatni rok lub ostatnie 2 lata

  • aneks do umowy o podwyżce, jeśli nastąpi ona w ciągu najbliższych 6 miesięcy.

Osoby pracujące na umowę cywilnoprawna powinny na spotkanie z doradcą finansowym przygotować:

  • umowy potwierdzające wykonywanie pracy za ostatni rok wraz z rachunkami poniesionych kosztów w ciągu ostatnich 12 miesięcy

  • wyciąg z konta bankowego, na które wpływa wynagrodzenie z tytułu umów cywilnoprawnych

  • PIT 37 za ostatni roku lub ostatnie 2 lata.

Czym jest decyzja kredytowa?

Decyzja kredytowa jest w pewnym sensie umową przedwstępną prowadzącą do podpisania umowy kredytowej. Bank umożliwi nam przeczytanie umowy kredytowej w domu, warto wtedy wybrać się na spotkanie z ekspertem, ponieważ zazwyczaj zawarte są w niej dodatkowe warunki, jakie należy spełnić przed uruchomieniem kredytu.

Zazwyczaj w warunkach dodatkowych umowy kredytowej zawarta jest:

  • ubezpieczenie nieruchomości z cesją na bank

  • dostarczenie do banku aktu notarialnego nieruchomości

  • wniosek z sądu wieczystoksięgowego o wpisie do hipoteki nowego właściciela

  • opłacenie ewentualnej prowizji.

Spełnienie powyższych warunków jest przepustką do uruchomienia kredytu.

Kiedy następuje podpisanie umowy kredytowej?

Jeśli korzystamy z pomocy ekspert finansowy, to zazwyczaj pomaga on nam przeanalizować wcześniej umowę kredytową. Specjalista pomoże nam ułożyć harmonogram uruchomienia kredytu, czyli kiedy umówić się na spotkanie z notariuszem, kiedy dokonać wpisów wieczystoksięgowych oraz kiedy umówić się na podpisanie umowy kredytowej.

Warto na podpisanie umowy kredytowej umówić się z ekspertem, który pomoże nam w razie czego rozwiać wszelkie wątpliwości oraz wyjaśni niezrozumiałe kwestie. Umowa kredytowa musi być podpisana przez kredytobiorcę oraz kredytodawcę. W przypadku małżeństwa starającego się o kredyt hipoteczny wymagane są podpisy obojga małżonków.

W momencie podpisania umowy własność nieruchomości zostaje przeniesiona na kredytodawcę, czyli bank.

Kiedy następuje uruchomienie kredytu?

Uruchomienie kredytu to nic innego, jak wyplata środków finansowych. Z reguły pieniądze przelewane są przez bank na konto zbywcy nieruchomości. Do uruchomienia środków niezbędne jest złożenie wniosku o wypłatę pieniędzy, zazwyczaj odbywa się to przy podpisywaniu umowy kredytowej.

Wyplata środków finansowych, może się odbyć w całości lub w transzach. Mieszkania z rynku wtórnego opłacane są zazwyczaj w całości, natomiast przy nabyciu mieszkania z rynku pierwotnego w transzach. Podobna sytuacja zachodzi przy budowie domu. Bank wypłaca pieniądze w transzach na pokrycie kolejnych prac budowlanych. Transze ustalane są w harmonogramie prac budowlanych, które zostały ujęte w umowie kredytowej.

Kiedy ustanowić zabezpieczenie hipoteczne?

Niestety samo uruchomienie kredytu nie jest jeszcze końcem batalii kredytowej. Od tego momentu kredytobiorca zobowiązany jest do ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego. Po podpisaniu umowy kredytowej nabywca zobowiązany jest do przeniesienia własności nieruchomości na kredytodawcę.

Co do zasady nabywca nieruchomości ze środków kredytu hipotecznego zobowiązany jest do dokonania wpisu w sądzie wieczystoksięgowym ustanowienia hipoteki. Odbywa się to na podstawie wniosku o ustanowieniu hipoteki na rzecz kredytodawcy w księdze wieczystej.

Do momentu ustanowienia wpisu w księdze wieczystej bank będzie pobierał od kredytobiorcy ubezpieczenia pomostowego. Jest ono zabezpieczeniem banku przed utratą pożyczonych środków finansowych. Wiele banków stosuje w przypadku ubezpieczenia pomostowego podwyższenia marży do czasu, aż wpis nabierze mocy prawnej.

Jeśli jesteś zainteresowany/a kredytem hipotecznym zapraszamy do kontaktu.

Śledź nas na:

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *