Kredyt hipoteczny wiąże nas na wiele lat z bankiem. Dobrym sposobem na przejście przez procedurę bankową bez stresu jest skorzystanie z porady specjalisty. Najlepszy momentem na zaciągnięcie kredytu hipotecznego jest fakt, że posiadamy oszczędności, stabilną pracę oraz chcemy się usamodzielnić.
Jaki wkład własny do kredytu hipotecznego?
Przed wizytą w banku warto wiedzieć, że obecnie przy zaciąganiu kredytu hipotecznego wymagany jest wkład własny na poziomie 10-15 proc. wartości nieruchomości, ale już od stycznia 2017 roku wymagany wkład będzie wynosił 20 proc. Dla nas oznacza to, że powinniśmy posiadać zgromadzony kapitał na pokrycie wkładu.
Przykład
Przymierzając się do zakupu nieruchomości o wartości 250 tys. zł powinniśmy posiadać minimalny wkład własny (od stycznia 2017 roku) w wysokości około 50 tys. zł. Bank może zgodzić się na wniesienie niższego wkładu np. na poziomie 10 proc. tj. 25 tys. zł.
Brakujący wkład bank ubezpieczy, a rata ubezpieczenia będzie wliczana w comiesięczne raty kredytowe. Raz na 3 – 4 lata bank przeliczy kapitał do spłaty, jeśli nadal będzie on wynosił 80 proc., to naliczy kolejną ratę ubezpieczenia niskiego wkładu. Posiadanie minimalnego wkładu własnego uchroni nas od dodatkowych opłat związanych z ubezpieczeniem wkładu.
Gdzie szukać pomocy przy kredycie hipotecznym?
Proces kredytowy nie jest łatwy, dlatego warto zasięgnąć opinii u eksperta kredytowego. Pomoże on nam nie tylko uporać się z dokumentacją bankową, ale wyliczy również zdolność kredytową czy wskaże dobre biuro nieruchomości. Ponadto specjalisty ma wiedzę niezbędną do przygotowania wszelkich dokumentów kredytowych, będzie również dla nas monitorował przebieg procesu kredytowego.
Na spotkanie z ekspertem, warto wybrać się wyposażonym w odpowiednie dokumenty, między innymi:
-
dowód tożsamości
-
zaświadczenie o zarobkach
-
pełny wyciąg z konta bankowego za co najmniej ostatnie 3 miesiące
-
zaświadczenie z ZUS o wysokości podstawy z jakie odprowadzane są podatki
-
PIT 37 za ostatni rok
-
w przypadku umowy cywilnoprawnej rachunki potwierdzające dochód uzyskany w ciągu ostatniego roku.
Jakie dopłaty do kredytu hipotecznego?
Na rynku nieruchomości aktualna jest obecnie jedna dopłata rządowa, mianowicie Mieszkanie Dla Młodych. Przez cały grudzień można składać wstępne wnioski o dofinansowanie z drugiej puli MdM, która zostanie uruchomiona 2 stycznia 2017.
Warunkiem przystąpienia do programu MDM jest posiadanie zdolności kredytowej, wieku do 35 lat (kryterium nie obowiązuje w przypadku rodziny z trójką i więcej dzieci) oraz brak prawa do własności innego lokalu mieszkalnego.
Środki z dopłaty kredytobiorca może uzyskać w celu uzupełnienia brakującej kwoty minimalnego wkładu własnego. Dopłata jest bezzwrotna, jeśli nie sprzedamy mieszkania w ciągu 5 lat.
Jak sprawdzić historię kredytową?
Raport z BIK-u pomoże nam odpowiednio przygotować się do kredytu hipotecznego. Przede wszystkim kredytobiorca ma prawo pobierać raport BIK-u bezpłatnie raz na 6 miesięcy. Dzięki informacjom w nim zawartym możemy dowiedzieć się, jak wygląda nasza historia kredytowa. Taki sam raport otrzyma bank po złożeniu wniosku kredytowego.
Analizując raport, warto zwrócić uwagę na podsumowanie naszych relacji z bankami oraz na ilość zapytań kredytowych. Ostatnia kwestia dotyczy informacji, jakich banki zaciągały na nasz temat oraz czy udzielono nam kredytu po zadanym zapytaniu. Zapytania kredytowe podzielono na trzy następujące grupy:
-
kredytowe odnoszące się do składanych wniosków kredytowych lub poręczeń, których udzieliliśmy
-
monitorujące wydawana na polecenie banku, w którym mamy otwarty rachunek kredytowy
-
zarządzające klientami wydawane na polecenie banków, które chcą dla nas przygotować ofertę kredytową.
W dalszej części zestawienia znajdziemy podział na rachunki kredytowe, ratalne oraz limity. Odnoszą się one zarówno do bieżących zobowiązań, jak i do tych spłaconych. Dogłębna analiza pozwoli nam uzyskać wiedzę, czy nie zalegamy z jakimiś zobowiązaniami oraz, czy wcześniej spłacaliśmy wszystko w terminach.
W raporcie znajduje się ocena punktowa kredytobiorcy, niewątpliwie im więcej punktów zawiera, tym lepiej to o nas świadczy. Ponadto dla banku wiarygodny jest ten klient, który poosiada historię kredytową, a nie ten bez historii.
Jaka powinna być maksymalna rata kredytu?
Do kredytu hipotecznego należy podejść z głową i przeanalizować nasze comiesięczne dochody. Rata kredowania nie powinna stanowić więcej niż 50 proc. dochodów netto.
Przykład
Jeśli miesięczne dochody wynoszą 5 tys. zł, to rata kredytu hipotecznego nie powinna przekraczać sumy 1500 zł.
Warto najpierw samodzielnie sprawdzić, czy jesteśmy w stanie spłacać comiesięczne raty, nawet jeśli stanowią 30 proc. dochodu. Bank wyliczając zdolność kredytową, uwzględnia nasze dochody, comiesięczne zobowiązania kredytowe oraz opłaty związane z utrzymaniem gospodarstwa domowego, a także liczbę osób na utrzymaniu.
My jednak wyliczając zdolność kredytową dla siebie, powinniśmy wziąć również pod uwagę koszty, których nie podajemy do wglądu bankowi, jak np. opłaty szkolne dzieci, wizyty u stomatologa, ceny lekarstw. Rozsądnie jest wyliczać zdolność na podstawie 70 proc. osiąganych zarobków, a pozostałe 30 proc. przeznaczyć na wydatki nieuwzględniane przez kredytodawcę.
Na jaki okres kredyt hipoteczny?
Okres kredytowania w kredycie hipotecznym jest niezwykle ważny, ponieważ okres, na jaki zostaną rozdzielone raty, wpływa na całkowitą kwotę kredytu. W teorii im dłuższy okres kredytowania tym niższa rata.
Najrozsądniejszym wyjściem jest rozłożenie okresu kredytowego na 20 lat. Krótszy okres kredytowania w teorii zwiększa ratę o jedną piątą, ale w końcowym rozrachunku zmniejsza koszty kredytowe o jedną trzecią wartości kredytu.
Gdzie sprawdzić dokumentację kupowanej nieruchomości?
Kolejnym krokiem, który należy wykonać, aby bezpiecznie zakupić nieruchomość, jest sprawdzenie księgi wieczystej kupowanej nieruchomości. Księgę wieczysta można sprawdzić za pomocą portalu internetowego Ministerstwa Sprawiedliwości (https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do). Do sprawdzenia będzie nam potrzebny numer księgi, którą chcemy przeglądać.
Ściągając księgę wieczystą, należy w pierwszej kolejności sprawdzić dział III i IV. W dziale trzecim opisane są informacje o ewentualnych postępowaniach komorniczych, natomiast w dziale czwartym zawarte są wszystkie hipoteki, które mogą być ustanawiane. Sam wpis hipoteczny nie obciąża właściciela nieruchomości, ale samą nieruchomość.
Zadłużenie na hipotece po sprzedaży mieszkania nie przechodzi na jej poprzedniego właściciela, ale pozostaje na nabytej nieruchomości. W praktyce oznacza to, że wierzyciel ma prawo dochodzić roszczeń od nowego właściciela. Ponadto bank nie udzieli finansowania na nieruchomość, która jest zadłużona przez inną instytucję niż bankowa.
Jakie elementy kredytu hipotecznego można negocjować z bankiem?
Negocjacje z bankiem mogą obejmować w założeniach głównie wysokość marży. Negocjacje przed udzieleniem kredytu są jedynym momentem, w którym mamy wpływ na jej wysokość. Po udzieleniu kredytu to bank może zmienić wysokość marży po ówczesnej zgodzie kredytobiorcy.
Wysokość marży ściśle wpływa na wysokość oprocentowania. Im mniejszą marżę wynegocjujemy, tym mniejsze oprocentowanie kredytu zostanie naliczone. Należy pamiętać, że marża to zysk dla banku.
Czy kredyt hipoteczny można wziąć ze współkredytobiorcą?
Starając się o kredyt, warto wiedzieć, że współwłaścicielem kredytu może pozostać również inny członek rodziny lub partner życiowy. Z reguły drugi kredytobiorca jest pożądany przy niskim wkładzie własnym. Dla banku istotną kwestią jest zdolność drugiego kredytobiorcy oraz jego wiek.
Banki dają również możliwość wymiany współkredytobiorcy. Taka sytuacja może się zdarzyć w przypadku rozwodu małżeństwa. Jeśli jeden ze współmałżonków nie chce być dłużej kredytobiorcą, to może znaleźć innego kredytobiorcę lub spłacić swoje zobowiązanie.
Czy dodatkowe źródło dochodu doliczane jest do zdolności kredytowej?
Dodatkowym atutem przy zaciąganiu kredytu hipotecznego jest uwzględnianie przez bank dodatkowych dochodów. Jeśli chcemy, aby nasza zdolność była większa, warto w banku przedłożyć dochody z innych źródeł. Bank również uzna premie udzielane kwartalnie lub semestralne. Jeśli wiemy, że w najbliższych miesiącach otrzymamy spory zastrzyk gotówki, warto poinformować o tym bank.
Jeśli nie mamy dodatkowego dochodu, a chcemy, żeby nasza zdolność była większa, warto się o to postarać. Można podjąć pracę na zlecenie po godzinach lub w weekendy. Każdy dodatkowy legalny dochód jest uwzględniany przez bank. Od kilku miesięcy banki jako dodatkowe źródło dochodu do zdolności kredytowej doliczać środki z Programu Rodzina 500 Plus.